Domains vermieten und verpachten

[Rechtsanwalt Markus Philipp Förster, kanzlei-trier.de]

Üblicherweise wird man selber Inhaber einer Domain, um sie für sich zu nutzen: in dem man die Domain registriert. Aber wenn die begehrte Domain bereits vergeben ist und keine Ansprüche auf die Einwilligung in die Löschung dieser Domain bestehen, oder der Kaufpreis der Domain zu hoch ist, erscheint es sinnvoll, sich nach anderen Möglichkeiten umzusehen. Das könnte beispielsweise das Mieten bzw. Pachten der Domain sein, wenn der Domain-Inhaber dazu bereit ist.

Durch Miete oder Pacht der Domain erlangt man in der Regel ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an der Domain vom Inhaber der Domain. Dazu schließen die Parteien (Domain-Inhaber und Mieter/Pächter) einen entsprechenden Vertrag. Allerdings sollte man vorher wissen, worauf man sich einläßt, wenn man diese Art der Domain-Nutzung wählt:

Miete oder Pacht?
Der Domain-Inhaber hat ein Nutzungsrecht an der Domain, welches zwischen ihm und der Vergabestelle begründet wurde. Dieses räumt er aufgrund des geschlossenen Vertrages dem Mieter oder Pächter ein. Es handelt sich also um die Einräumung eines (immateriellen) Nutzungsrechtes und nicht das Recht zur Nutzung einer Sache. Beim Mietvertrag wird aber eine konkrete Sache vermietet. Immaterielle Dinge, also Rechte, können nur verpachtet werden. Zudem darf der Mieter/Pächter die Früchte aus der Domain ziehen, d. h. Einahmen die mit der Nutzung der Domain einhergehen einstreichen. Das ist typisch für den Pachtvertrag. Es liegt also nach gesetzlichen Gesichtspunkten ein Domain-Pachtvertrag vor.

Genau das hat auch das OLG Köln in einer rechtskräftigen Entscheidung vom 13.05.2002 (Az. 19 U 211/ 01 [LG Bonn], Leitsatz zitiert nach CR 2002, S. 832) festgestellt:

Ein Vertrag über die Einrichtung und Verwaltung einer Internet-Domain und Einräumung entsprechender Nutzungsmöglichkeit ist, soweit es um die Bereitstellung der Speicherkapazitäten für die Domain geht, als Miet- oder Pachtvertrag einzuordnen. Da die Domain selbtst keine Sachqualität hat, finden die mietrechtlichen Vorschriften über § 581 BGB Anwendung.

In § 581 BGB ist der Pachtvertrag geregelt, und über § 581 Abs. 2 BGB finden die gesetzlichen Regeln des Mietrechts Anwendung.

Pacht und mehr; Rechte und Pflichten
Hat der Domain-Inhaber mit dem Domain-Namen auch Speicherplatz »erworben« und wird vom Provider zugleich die Website in das World Wide Web gestellt, liegt ein sogenannter Web-Hosting-Vertrag vor. Durch diese Bereitstellung von Speicherplatz, liegt bezogen auf diesen Vertragsbestandteil ein Mietverhältnis vor bzw. hat der Gesamtvertrag Elemente mit mietähnlichem Charakter.

Die Pacht einer Domain wird in der Regel zu gewerblichen Zwecken erfolgen. Für diese Fälle bestehen besondere gesetzliche Regeln im Gegensatz zu privaten Miet- und Pachtverträgen: Ein solcher geschäftlicher Vertrag kann nur dann formfrei (mündlich) abgeschlossen werden, wenn er nicht für länger als ein Jahr geschlossen wird. Wird der Vertrag für einen längeren Zeitraum geschlossen, muss er schriftlich sein.

Der Domain-Pachtvertrag kann auf unbestimmte Zeit, oder auf bestimmt Zeit abgeschlossen werden. Er endet durch Zeitablauf, oder nach einer bestimmten Zeit, soweit er mit der Option auf Verlängerung abgeschlossen wurde, wenn unter Einhaltung der bestimmten Kündigungsfrist die Beendigung erfolgt und so die Verlängerungsoption nicht genutzt wird. Die Kündigung eines Pachtvertrages ist, soweit die Pachtzeit nicht bestimmt ist, nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Die Kündigungsfrist muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dem die Pacht enden soll (§ 584 Abs.1 BGB). Im Hinblick auf die vermietete Speicherkapazität ist die Kündigung bei fehlender vertraglicher Regelung bereits mit einer Frist von höchstens zwei Tagen zu jedem beliebigen Termin kündbar.

Hinsichtlich der Pachtzeit wird der Pächter, der ein besonderes Interesse an der Nutzungsmöglichkeit eines bestimmten Domain-Namens hat, in der Regel an einer sehr langfristigen Vereinbarung interessiert sein. Daher wird ein Domainpachtvertrag im Regelfall auf mindestens 3-5 Jahre abgeschlossen.

Die Höhe des Pachtzinses ist frei vereinbar. Üblicherweise beträgt der jährliche Pachtzins ein Zehntel des Wertes der Domain. Bei einer Domain mit einem Marktwert von EUR 10.000,– beträgt der jährliche Pachtzins EUR 1.000,–.

Der Verpächter muss dem Pächter das grundsätzlich uneingeschränkte – jedoch vertraglich einschränkbare – Nutzungsrecht an der Domain einräumen und ihm den Genuß der Erträge aus der Nutzung zu gewähren. Für die Bereitstellung von Speicherkapazität obliegt ihm (dann aber als Vermieter) ebenfalls eine Bereitstellungspflicht. Man spricht von den vertraglichen Hauptleistungspflichten, die durch Nebenpflichten ergänzt werden. Zu den Nebenpflichten gehört u.a. die Überwachungspflicht, bezogen auf die Nutzung der Domain, die durchgehend gewährt sein muss. Auch muss der Verpächter stehts für die Verlängerung der Registrierung sorgen. Und er muss dem Pächter mitteilen, sollte ein Dritter Ansprüche auf die Domain geltend machen.

Die Hauptpflicht des Pächters schlechthin ist die Zahlung der vereinbarten Pacht. Darüber hinaus muss er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Domain einhalten, Obhutspflichten beachten und dem Verpächter Mängel mitteilen. Er muss die Domain rechtmäßig nutzen und darf keine rechtswidrigen Inhalte einstellen.

Detailregelungen
Im Vertrag sollten die Grenzen des vertragsgemässen Gebrauchs geregelt sein. Zu denen gehört die Verpflichtung des Pächters, den Domain-Namen sowie das Nutzungsrecht an der Domain nicht einem Dritten zu überlassen, und keine Inhalte in das Internet einzustellen, deren Bereitstellung, Veröffentlichung oder Nutzung gegen geltendes Recht oder Vereinbarungen des Verpächters mit Dritten verstösst. Auch sollte eine Freitstellungserklärung in den Vertrag aufgenommen werden, aufgrund der sich der Pächter verpflichtet, den Verpächter von allen Ansprüchen freizustellen, welche durch das Handeln des Pächters begründet sind, wie die Verletzungen geltenden Rechtes oder Rechte Dritter.

Es gibt zahlreiche weitere Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen werden können, wie etwa dass der Inhaber der Domain (Verpächter) als Inhaber und admin-c in der Whois-Datenbank stehen bleibt. Auch der Zugriff auf die Domain muss geregelt werden und die Frage der Haftung bei namens- und markenrechtlichen Ansprüchen durch Dritte. Der Domain-Pächter muss von diesen Ansprüchen freigestellt bleiben, da er nicht Inhaber der Domain geworden ist und daher für den Domain-Namen keine Verantwortung innehat.

Beendigung des Pachtverhältnisses
Die Beendigung des Vertrages erfolgt entweder nach Ablauf der Zeit automatisch oder durch den Abschluß einen Aufhebungsvertrages. Die Frage der ordentlichen Kündigung ist weiter oben bereits beantwortet. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ausgesprochen werden sollte. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Pächter entgegen der vertraglichen Vereinbarung rechtswidrige Inhalte in das Internet stellt, oder wenn er mit der Zahlung des Pachtzinses mit zwei oder mehreren Monatspachten in Verzug ist. Desgleichen liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Pächter die uneingeschränkte Nutzung des Domain-Namens nicht gewährleistet, etwa weil Rechte Dritter an dem Domain-Namen bestehen.

Die durch die jeweils andere Vertragspartei veranlasste fristlose Kündigung kann entsprechende Schadenersatzansprüche auslösen.

Fazit
Das Pachten einer Domain will wohl überlegt und durchdacht sein. Der Pachtvertrag ist ein komplexes Konstrukt, das zahlreiche Quellen für späteren Ärger bietet, wenn er nicht kompetent durchdacht und geprüft wird. Unter Umständen zahlt es sich aus, wenn ein spezialisierter Anwalt einen Blick auf den Domain-Pachtvertrag wirft. Wie gesagt, wird man eine Domain zu gewerblichen Zwecken pachten, gegebenenfalls hängt davon die wirtschaftliche Existenz ab. Hier sollte man sich so wenig Fehler wie möglich erlauben.